Обратная сторона МКД
Большинство жителей-обывателей оценивает качество работы управляющей компании исключительно по тому, как проводится влажная уборка мест общего пользования (коридоры, лифтовые и приквартирные холлы, проезжая часть паркинга и т.д.), как поддерживается порядок на территории и меняются перегоревшие лампочки. Однако, мало кто понимает, что статья «содержание и текущий ремонт» подразумевает куда более широкий перечень работ, без проведения которых дом довольно быстро приходит в упадок. Результаты же всех этих плановых работ рядовому жителю на первый взгляд не заметны, но именно они требуют наибольших финансовых вложений.
Замена лампочек и регулярная мойка полов съедает лишь небольшую часть денег, заложенных в тариф на содержание и текущий ремонт. Львиная доля средств должна уходить на качественное и своевременное обслуживание инженерного оборудования. Однако, как правило, управляющие компании не спешат выполнять такие работы – они уверены, подавляющее большинство жителей не станут разбираться в устройстве дома и требовать соблюдения плана работ по обслуживанию его инженерных систем.
Увы, зачастую жители не хотят изучать строение «организма» дома, возлагая ответственность за его «здоровье» на управляющую компанию. В результате контроль за качеством содержания дома полностью отсутствует. Попытки активной части жителей призвать управляющую компанию к ответственному подходу в работе практически всегда игнорируются, либо представители обслуживающей организации намеренно предоставляют ложную информацию, не давая возможности ее проверить. Несовершенство законодательной базы также мешает налаживанию качественной жизни в доме.
Для понимания сравним современный многоквартирный дом с автомобилем. В первый год после покупки авто требует совсем немного внимания: нужно лишь заправлять бензином, заливать омывайку и периодически заезжать на мойку. Но уже в первую осень требуется приобретать комплект зимней резины и ехать на шиномонтаж, а еще немного погодя – проходить регулярное техническое обслуживание. Автолюбитель уже вынужден заложить в свой бюджет расходы на замену воздушных и салонных фильтров, масла двигателя и коробки передач. Через пару лет приходится менять износившиеся тормозные колодки и диски, свечи зажигания, и щетки дворников. Спустя три года, когда гарантия производителя «удачно» истекает, начинается самое интересное: замена ремня ГРМ, устранение скрипов торпедо и наконечников рулевой тяги и прочие неожиданности – то камушек в лобовое стекло прилетает, то фара решит запотеть в дождь. Список проблем постепенно растет, а вместе с ним растет и чек за обслуживание.
Абсолютно то же самое происходит и с многоквартирным домом. Приняв дом от застройщика, в первый год управляющая компания фактически не вкладывает ни копейки и получает сверхприбыль. Лишь незначительные траты на уборку в абсолютно лайтовом режиме – «всё равно ремонты идут». Уже на второй год возникают первые проблемы и необходимость в мелком ремонте. Как правило, это проблемы с инженерным оборудованием, которые большинство жителей не замечает. Подтекающие соединения труб, закисшие краны, забившиеся грязевики на гребенках. Разумеется, такие работы управляющая компания откладывает до последнего. А вот на третий-четвертый год уже требуется массовая замена большого количества оборудования (манометры, лампы освещения, запорная арматура систем водоснабжения и т.п.) и регулярное техническое обслуживание насосов, теплообменников, вентиляции.
Своевременное проведение этих работ критически важно, так как любая авария в доме принимает глобальный масштаб, принося жителям убытки. Например, в четвертом корпусе ЖК «Поколение» благодаря тому, что управляющая компания игнорировала проверку запорной арматуры стояков полотенцесушителей, во время аварии в течение нескольких часов не удавалось перекрыть подачу воды, что привело к затоплению квартир на нескольких этажа. Стоило управляющей компании вовремя выявить проблему и заменить два крана общей стоимостью 500 рублей, авария не приобрела бы столь удручающего масштаба. В тот же день из-за отсутствия плановой проверки оборудования индивидуального теплового пункта вышел из строя обратный клапан на теплообменнике – почти сутки в квартиры жителей поступала горячая вода в оба крана. Стоимость замены обратного клапана обошлась бы всего в 1500 рублей. Однако, эта авария не впечатлила обслуживающий персонал, и управляющая компания пустила этот вопрос на самотек. В итоге жители были вынуждены устранять неисправность своими силами.
Ухода требуют все стратегически важные системы в доме: стояки ХВС, ГВС, отопления и полотенцесушителей. Мы не видим их каждый день и наивно полагаем, что если все сделать один раз правильно, то оно будет служить нам вечно. Увы, это очень опасное заблуждение. Каждый, кто столкнулся с проблемой «отгнивающих» кранов на полотенцесушителях в полной мере почувствовал, к чему приводит отсутствие внимания к этим узлам.
Задача хорошего управления домом – не только поддерживать все узлы в хорошем рабочем состоянии, но и предлагать такие решения, которые позволят исправить недочеты застройщика, а также сократить издержки на содержание общего имущества. Правильное управление создает жителям удобства и возможность эффективнее использовать общее имущество. Увы и ах, но здесь мы сталкиваемся с противоречием. Любая управляющая компания выполняет свои обязанности строго в рамках паспортных требований к эксплуатации здания и в соответствии с проектной документацией, которая зачастую полна ошибок.
Кроме того, управляющая компания – это прежде всего бизнес, цель которого состоит в извлечении прибыли. Будет лишним объяснять, почему ни одна УК не станет проявлять инициативу и угождать запросам и пожеланиям жителей. Ни одна управляющая компания не станет проводить реконструкцию двора, чтобы сделать его более комфортным для использования, а в беседке вряд ли появится дополнительное вечернее освещение – ведь оно не предусмотрено проектом. Более того, формальный и отстраненный подход гарантирует управляющей компании стабильный доход и сверхприбыль, полученные в результате экономии на обязательных плановых расходах.