О порядке замене ключей

Часть 1: СКУД в ЖК «Поколение»

В нашем доме согласно проекту установлена в целом неплохая и зарекомендовавшая себя на рынке Интегрированная Система Охраны «ОРИОН» производства научно-внедренческого предприятия «Болид». Заменять её нет предпосылок с одной стороны, а с другой, в условиях санкций и ограничений, в России не так много локальных производителей подобного рода решений. Про финансовый аспект замены умолчим.

ИСО «Орион», исходя из названия, является интегрированной системой охраны.

АРМ «Орион Про» — пакет программного обеспечения для аппаратно-программного комплекса ИСО «Орион», на котором реализуются системы охранной сигнализации, контроля и управления доступом, охранного видеонаблюдения, диспетчеризация автоматики противопожарных систем, сопряженные с инженерными системами объектов. Программное обеспечение предназначено для организации компьютерных рабочих мест с целью повышения эффективности оперативного контроля и автоматизации управления системами, масштабирования ИСО «Орион», построения единых систем безопасности для территориально распределенных объектов, интеграции всех подсистем на программном уровне.

Таким образом, производитель позволяет, используя ИСО «ОРИОН», комбинировать различного рода системы для широкого круга задач.

Рассмотрим одну из таких систем, а именно Систему контроля управления доступом, которая является составной частью ИСО и тесно взаимодействует с другими системами.

Основа любой охранной системы –базовое разграничение прав доступа «свой» / «чужой» через идентификацию действий пользователя в системе (с дальнейшим разграничения предоставления прав доступа для «своих» по объектам, по времени доступа). И именно в таком формате система в том числе производства компании «Болид» работает с первого дня запуска. Однако, застройщик при реализации СКУД в доме, установив в целом неплохую «дверь», использовал примитивные «замки» и «ключи» в виде устаревшей технологии Em-Marine для считывателей и меток.

До начала управления МКД ТСН «Поколение» было очевидно, что СКУД в доме находился в удручающем состоянии: калитки во двор мог открыть любой транзитный пешеход, несколько внешних дверей в доме не закрывались в принципе, на -1 этаже Система контроля была фактически отключена.

Поэтому текущая ситуация со СКУД в доме потребовала её полного аудита, сброса паролей, укомплектования контроллерами (Болид С2000), которые либо отсутствовали, либо были в нерабочем состоянии, либо заменены на бытовые контроллеры типа Z5R с функцией самозаписи новых ключей (когда абсолютно любой ключ, с которым контактировал считыватель, автоматически записывался в память).

Более того по итогам аудита выявлено наличие интеграции со СКУД системы домофонии только второго подъезда, в то время как контроллеры домофонов первого и третьего подъездов никак не связаны со СКУД, то есть при необходимости выдачи нового ключа требуется его «прописание» не только в СКУД (которая имеет функцию резервирования), но в «домофоне», который такую функцию не имеет, и в случае незначительного сбоя, доступ в подъезд будет утрачен для всех ключей, записи о которых сохранены в нем локально.

Но самое главное – в базе данных СКУД содержатся более 1500 уникальных записей о ключах, в то время как в доме всего 307 квартир, а максимальное количество записей, поддерживаемое системой 2000. При этом большое количество записей в СКУД сказывается на производительности и надежности системы в части регулярного процесса синхронизации записей с АРМ «Орион ПРО» в более чем десятках установленных контроллеров Болид С2000.

Таким образом, чтобы ограничить доступ посторонних на территорию МКД, необходима работающая система, в которой будет конечное количество ключей, закрепленных за конечным количеством пользователей.

ТСН «Поколение» обязано надлежащим образом эксплуатировать общедомовое оборудование, включая СКУД. Для реализации данной задачи есть два варианта:

1. единовременное удаление клонов из текущей базы и ежедневное устранение дубликатов ключей привлеченным оператором, но:

• требуется понимание, какие ключи действительно являются «чужими» дублями, а какие находятся на руках у реальных жителей – то есть фактически требуется сбор всех имеющихся ключей у жителей их считка и новая выдача,
• возрастает риск утраты данных локально «записанных в домофон» ключей при интеграции системы домофонии подъездов 1 и 3 в СКУД – неизвестно, какие именно ключи имеют запись в домофоне, а какие нет;

2. замена считывателей и меток на современные без возможности клонирования:

• метки поэтапно вносятся в текущую базу данных СКУД,
• параллельно проводится интеграция домофонии в Систему,
• старые записи удаляются из базы после замены считывателей.

Новые современные решения биометрических контроллеров для идентификации пользователей по лицу или отпечатку пальцев реализуются в рамках той же Системы контроля управления доступом «ОРИОН» без необходимости её замены, так же как устанавливаются считыватели новых форматов, магниты и доводчики. Можно продолжать использовать Proxy-карты и считыватели, в которых реализован функционал работы с метками MIFARE, позволяющий обеспечить защиту от копирования идентификационных ключей.

Было принято решение в пользу варианта 2, как наиболее отвечающего интересам жителей:

• с технической точки зрения – защита от копирования,
• с организационной – поэтапный переход с возможностью заранее получить новые защищенные ключи-метки к моменту запуска,
• с экономической – нет необходимости содержать оператора, удаляющего дубликаты на ежедневной основе.

Часть 2: о порядке подтверждения права собственности

Для получения двух новых бесплатных ключей ТСН «Поколение» предложило собственникам помещений (представителю собственника) оформить заявление, в котором они подтверждают право владения данным помещением. Некоторые представители собственников усомнились в законности его оформления.

Чтобы пояснить позицию товарищества, напомним, что ещё по римскому праву содержание права собственности включает три правомочия:

• право владения (возможность фактического обладания имуществом);
• право пользования (возможность использовать вещь по ее назначению, извлекать из нее полезные свойства);
• право распоряжения (возможность определять фактическую судьбу вещи, отчуждать ее другому лицу).

Право владения или возможность фактического обладания имуществом в нашей стране может быть подтверждено только путем представления правоподтверждающего документа, которым является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

До 1 марта 2023 года любое физическое или юридическое лицо имело возможность запросить сведения по любому объекту недвижимости в рамках концепции open-book, которая реализована в большинстве развитых стран мира. Однако в России законотворцы засекретили персональные данные владельцев недвижимости, теперь в выписках ЕГРН отсутствует Ф.И.О. владельцев квартиры или дома (см. Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ), что серьезным образом усложнило работу на рынке недвижимости, как при проведении сделок купли-продажи, так и в сфере управления МКД.

Но спустя менее полугода с момента вступления в силу изменений законодательства в Государственную Думу уже 31 июля 2023 внесен законопроект №412557-8 народными избранниками который расширяет перечень тех кто всё таки может запрашивать выписки из ЕГРН следующими организациями: ресурсоснабжающие компании, региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами, а также главное лицу осуществляющему управление многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников. Поэтому ожидаем его рассмотрение и утверждение.

А пока, если необходимо проверить выписку на подлинность, есть только один единственный способ сделать это законно – проверка электронной выписки на портале Госуслуг.

Часть 3: какие основания для запроса выписки из ЕГРН у ТСН

Надеемся, прочитав ранее изложенное, удалось разобраться для каких целей в заявлении требуется указание реквизитов права собственности – а именно убедиться, что ключи получает законный собственник помещения или его представитель, а не иное лицо, не имеющее («еще» или «уже») отношения к конкретному объекту недвижимости.

Так зачем же нужна копия выписки или её электронная версия, если я не хочу представлять сведения о реквизитах своего документа о праве собственности?

Запретив запрашивать сведения из ЕГРН, законодатель при этом не отменил ряд других норм законодательства для Управляющих организаций и ТСЖ, которые носят императивный характер.

Императивная норма (лат. jus cogens) – это норма права, выражение которой сделано в определённой, категоричной форме и не подлежит изменению по инициативе её адресатов (это опять можно узнать из абсолютно любого учебника Теории государства и права даже для ПТУ, где просто проходят курс правоведения).

То есть, у субъекта права (в нашем случае собственника помещения) отсутствует возможность свободного распоряжения своими правами (запрещать сбор и обработку указанных в законе сведений, которые ТСЖ ОБЯЗАНО собирать и обрабатывать), или говоря юридическим языком, диспозитивность.

Так, Постановлением Правительства РФ № 416 от 15.05.2013 утверждены ПРАВИЛА ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ.

Согласно п.п. «б» п. 4 указанных правил управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:

• ведение реестра собственников помещений в соответствии с ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ;
• сбор, обновление и хранение данных о нанимателях помещений в доме, о лицах, использующих общедомовое имущество по договорам;
• ведение актуальных списков в электронном виде с учётом требований законодательства о защите персональных данных.

Согласно ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ:

Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме:

• фамилия,
• имя,
• отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме,
• полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо,
• номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо),

а также сведения:

• о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр.

Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Обычно выглядит такой документ как редактируемая таблица, основываться она может исключительно на данных выписок из ЕГРН (ввиду отсутствия иных документов подтверждающих право собственности на помещение в МКД) и содержит:

• назначение каждого помещения,
• его номер и площадь,
• ФИО собственников,
• долю владения каждого из них,
• номер документа права собственности,

Реестр собственников помогает решить ряд вопросов при осуществлении деятельности управляющей организации или ТСЖ, в т.ч. при проведении общих собраний собственников в МКД, т.к. инициатор собраний обязан прикрепить к протоколу реестр собственников помещений в доме (приложение 1 приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 №44/пр). Без информации о количестве голосов и правоустанавливающих документов, невозможно узнать, кто имеет право принимать участие в голосовании и сколько голосов у каждого человека.

Применение для проведения общих собраний – не единственная функция реестра: вопросы, возникающие в сообществе МКД, легче и быстрее решить, если достоверно известно, кто является собственником того или иного помещения.

У управляющих организаций и ТСЖ всегда должны быть актуальные сведения по владельцам всех помещений в доме (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ). Это нужно, не только чтобы проводить ОСС, но и чтобы взыскать задолженность за жилищно-коммунальные услуги с должников-собственников помещений или представлять реестр по запросу собственника или органа жилищного контроля и надзора.

При этом, сведения в реестре должны быть «свежими». Дело в том, что,  согласно действующей судебной практике, выписки из ЕГРН актуальны всего один месяц. Примером может послужить апелляционное определение  Новосибирского областного суда от 18.09.2014 по делу №33-7616/2014. Суд указал: несмотря на то, что законодательство не устанавливает срок действия выписки из ЕГРН, предполагается разумный срок для её представления – 1 месяц. Обусловлено это необходимостью сохранить актуальность приведённых в выписке данных.

Кроме, того с Управляющих организаций и ТСЖ никто не снимал обязанность представления по запросу ресурсоснабжающих организаций сведения о собственниках.

См. например п.6 и 6(1) «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (утв. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 28.04.2023) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)

6. Предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа договоров, указанных в пунктах 9 — 12 настоящих Правил.
Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (далее — конклюдентные действия).
Поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.
Управляющая организация, а также товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (далее — товарищество или кооператив) предоставляют ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, направляют уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.
В случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения, предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования).
Положения третьего и четвертого абзацев настоящего пункта не распространяются на лиц, являющихся собственниками площадей, отведенных в многоквартирном доме под машино-места.
Управляющая организация, товарищество или кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, предоставляют ресурсоснабжающим организациям, приступающим к предоставлению коммунальной услуги соответствующего вида, собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в случаях, предусмотренных подпунктами «е» и «ж» пункта 17 настоящих Правил, сведения, необходимые для начисления платы за коммунальные услуги, не позднее чем за 5 рабочих дней до дня начала предоставления коммунальной услуги соответствующего вида ресурсоснабжающими организациями в указанных случаях. Такие сведения должны включать в себя:
фамилию, имя, отчество (при наличии), дату и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон и адрес электронной почты (при наличии) каждого собственника и пользователя жилых помещений в многоквартирном доме, наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации юридического лица, контактный телефон, если собственником жилого помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо;
адреса жилых помещений в многоквартирном доме, собственникам или пользователям которых предоставляются коммунальные услуги, с указанием общей площади жилого помещения, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, и иных сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги в соответствии с настоящими Правилами;
сведения о наличии и типе установленных в жилых помещениях индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей, дате и месте их установки (введения в эксплуатацию), сроках поверки заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, дате опломбирования приборов учета, на основании показаний которых производится расчет платы за коммунальные услуги, а также их показания за 12 расчетных периодов, предшествующих дате предоставления таких сведений;
сведения о составленных актах обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета в жилых помещениях многоквартирного дома;
сведения, подтверждающие отсутствие в помещениях, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, отопительных приборов или иных теплопотребляющих элементов внутридомовой инженерной системы отопления в соответствии с требованиями к переустройству, установленными действующим на момент проведения такого переустройства законодательством Российской Федерации, в том числе копии документов, входящих в состав технической документации и подтверждающих указанные сведения;
сведения о применении в отношении собственника или пользователя жилых помещений в многоквартирном доме мер социальной поддержки по оплате коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации;
сведения о жилых помещениях, в отношении которых введено ограничение или приостановление предоставления соответствующей коммунальной услуги в случае, предусмотренном подпунктом «а» пункта 117 настоящих Правил, на дату предоставления сведений, а также сведения об устранении оснований для введения такого ограничения или приостановления;
сведения о случаях, периодах и об основаниях перерасчета размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителю, копии документов, подтверждающих право потребителя на перерасчет размера платы в соответствии с настоящими Правилами, за предыдущие 12 месяцев;
реквизиты документов, подтверждающих право собственности на каждое жилое помещение в многоквартирном доме и (или) их копии (при их наличии).
В случае непредоставления указанных сведений и (или) предоставления управляющей организацией, товариществом или кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом, недостоверных сведений убытки ресурсоснабжающей организации, понесенные в связи с уплатой ресурсоснабжающей организацией штрафа за необоснованное увеличение размера платы за коммунальные услуги, предусмотренного пунктом 155(1) настоящих Правил, рассчитанного при отсутствии указанных сведений или на основании недостоверных сведений, подлежат возмещению управляющей организацией, товариществом или кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом и не предоставившими сведения и (или) предоставившими недостоверные сведения.
Предоставление указанных сведений осуществляется одновременно на бумажном носителе за подписью единоличного исполнительного органа управляющей организации, товарищества или кооператива и на электронном носителе.
Предоставление указанных сведений не требует согласия потребителя на передачу персональных данных в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 6 Федерального закона «О персональных данных».
 
6(1). Управляющая организация, правление товарищества или кооператива предоставляет ресурсоснабжающим организациям сведения из реестра собственников помещений в многоквартирном доме, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме в случае изменения указанных сведений не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения.
 
При это следует подчеркнуть Предоставление указанных сведений не требует согласия потребителя на передачу персональных данных в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 6 Федерального закона «О персональных данных».

И естественно, зная об императивности вышеперечисленных норм, ТСН «Поколение» ведет свою деятельность согласно букве закона, в т.ч. неукоснительно соблюдая требования закона «О персональных данных» №152-ФЗ от 27.07.2006, зарегистрировавшись в качестве оператора в Реестре операторов персональных данных, ведение которого осуществляет Роскомнадзор.

Часть 4: так ли часто вносятся изменения в ЕГРН, что их нужно было запрашивать сейчас?

Наш дом введен в эксплуатацию 27.12.2017, то есть более 5 лет назад и в результате именно в этом 2023 году после марта месяца (первые записи в ЕГРН по нашему дому были зарегистрированы в 2018 году) истек пятилетний срок, в течение которого была необходимость уплачивать налог на доход физических лиц при продаже недвижимости, и начались массовые сделки купли-продажи.

И так, в каких же случаях закон обязывает вносить изменения в реестр 

ЕГРН – это фактически база данных, в которой хранятся сведения об объектах недвижимости физических и юридических лиц в России. Порядок ведения ЕГРН устанавливается Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ от 13.07.2015 года.

Как уже было сказано любой объект недвижимости должен быть поставлен на учет в Едином государственном реестре недвижимости. Однако, не все собственники вносят в него изменения, если, например, у объекта сменился владелец или даже в квартире провели перепланировку (а такого рода ситуации влияют на дом в целом). Например, в результате перепланировок и повторных обмеров площадь одной из квартир уменьшилась на 1 м², то есть уменьшилась не только площадь одной квартиры, а сумма площадей всех квартир МКД, что влияет уже на корректный расчет сметы доходов и расходов ТСН.

Собственники объекта недвижимости обязаны передавать в реестр основные и дополнительные сведения о нем – их содержание установлено в п. 2-5 ст. 8 Закона «О государственной регистрации недвижимости». К первым относятся характеристики объекта, которые позволяют определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Они изменяются, если образуются новые земельные участки, уточняется местоположение границ земельных участков, строятся и реконструируются объекты.

 В перечень основных сведений входят:

1. Вид объекта недвижимости, описание его местоположения, площадь;

2. Кадастровый номер объекта и дата его присвоения;

3. Государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный, условный номер или номер учетной записи в государственном лесном реестре), дата его присвоения, сведения об организации или органе, которые присвоили номер;

4. Кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству РФ действия с объектом недвижимости образован новый объект недвижимости;

5. Кадастровые номера помещений и машино-мест, которые есть в здании или сооружении.

Ведением ЕГРН занимается Росреестр. В его обязанности также входят учет изменений объектов недвижимости: он должен вносить любые изменения данных при проведении кадастрового учета и обновления сведений ЕГРН. Это обеспечивает соблюдение основных принципов ведения ЕГРН – достоверности, полноты и актуальности сведений реестра.

Изменения нужно вносить в запись ЕГРН, например, в таких случаях, когда:

1. собственник сделал в квартире перепланировку;

2. собственник построил новый объект на земельном участке;

3. изменился собственник объекта;

4. собственник нашел ошибку в ЕГРН.

Если имело место одно из перечисленных событий, собственник должен передать сведения об этих изменениях в Росреестр.

При этом запись о номере права собственности и дате его регистрации не меняется, в случае изменения паспортных данных, например в результате оформления актов гражданского состояния (смена фамилии в результате замужества/развода или по заявлению) или завершению действия паспорта по сроку его действия, но при этом запись меняется – в случае если с объекта недвижимости снимается обременение (произошло погашение ипотечного кредита) или как уже было сказано выше изменилась его площадь в результате перепланировки или просто переобмера даже на 0,1 м².

Таким образом, собственник обязан поддерживать актуальность записи об объектах недвижимости, находящихся в его собственности, с одной стороны информируя органы Росреестра, а с другой для своевременного и надлежащего обслуживания МКД должен также делиться изменениями о записях в ЕГРН с управляющей организацией / ТСЖ по их запросу ввиду отсутствия использования иных законных способов получения сведений из ЕГРН у указанных организаций, кроме как от собственников помещений.