Ответы на вопросы
В этом разделе будут представлены ответы на вопросы соседей, связанные с ТСН.
Свой вопрос вы можете задать по электронной почте или в форме обратной связи.
В ответах мы опирались на Жилищный Кодекс Российской Федерации – он доступен по ссылке Правовой системы Консультант+, а также в виде файла для скачивания.
Вопросы от Жителя 1
1. Что значит «7. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом»? Не слишком уж? Можно уставным фондом обойтись, а то правление натворит, а всем отвечать придется. Приведу пример: возьмут кредит, не расплатятся, а в залог дадут общедомовое имущество. Не хило! Считаю, что обязательства ТСН надо ограничить.
Это требование законодательства – п.6 ст.135 ЖК РФ:
6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
У ТСН может быть свое имущество, начиная от ведра для мытья полов и заканчивая условным трактором по уборке снега, и именно этим и только этим имуществом отвечает ТСН. Взять кредит под залог общедомового имущества невозможно – оно не принадлежит ТСН.
2. Надо обязательно указать, что ТСН осуществляет деятельность исключительно в интересах членов ТСН. Казалось бы банальщина, но юридически это важно (имхо).
ТСН работает в интересах всех собственников помещений МКД, а не только членов ТСН (см. также ответ на вопрос 7).
3. Необходимо в уставе описать права и обязанности правления ТСН, обозначить круг полномочий, в том числе финансовых и имущественных ограничений по сделкам.
Права и обязанности Правления обозначены в ст.147 ЖК РФ и продублированы в Уставе – Раздел X. Правление Товарищества.
п.1 ст.147 ЖК РФ:
1. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
4. Домен tsn-pokolenie.ru зарегистрирован? Если да, то необходимо обеспечить безвозмездный(!) переход прав к ТСН после его регистрации последнего (нужны гарантии).
Домен зарегистрирован инициативной группой и будет переоформлен на ТСН после государственной регистрации безвозмездно.
5. В предметах деятельности по принятию совместных решений собственниками помещений (Раздел II п.2.1) подпункт «- организация охраны жилого дома, придомовой территории;» необходимо перефразировать «- обеспечение безопасности на территории жилого дома и придомовой территории». Так как от охраны можно отказаться, при необходимости.
ТСН не имеет права подменять собой органы безопасности и обеспечивать безопасность граждан, но может применять меры по сохранности общедомового имущества, за которое ТСН начинает отвечать независимо от наличия или отсутствия охраны. Вне зависимости от формулировки при необходимости мы сможем отказаться от охраны.
6. В пункте 2.4. Раздела II необходимо предусмотреть взыскание задолженности в досудебном порядке, а то судебных расходов будет ого-го.
п.2.4 Раздела II повторяет п.3 ст.137 ЖК РФ:
3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
По закону для ТСН единственный возможный способ бороться с неплатежами – судебный.
7. В разделе III говорится, что членами Товарищества могут стать собственники помещений, то есть при неподачи заявления, собственник не станет членом товарищества с вытекающими из этого последствиями в части ответственности, выполнение регламентов и других документов общества. Очень странно. На мой взгляд, собственник автоматически должен становится членом Товарищества, а предоставление подтверждающих документов о собственности должна быть обязанность члена Товарищества.
ПРИНУДИТЕЛЬНОЕ ЧЛЕНСТВО В ТСН не допускается законодательно:
1. Собственник помещения вправе НЕ вступать в члены товарищества. За отказ вступать в ТСН нет ответственности.
2. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. (п.1 ст.143 ЖК РФ)
Вопрос о принудительном членстве рассматривал даже Конституционный суд. Это было уже больше 20 лет назад. В то время действовал другой закон о ТСЖ, но разъяснения суда актуальны и сегодня:
…любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к ТСЖ как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе.
См. Постановление от 3 апреля 1998 года N 10-П.
При этом собственники-НЕчлены ТСН НЕ лишены прав.
В том же постановлении Конституционного суда было важное дополнение:
В свою очередь, ТСЖ не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества, либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации…
Правам членов и не членов ТСН в ЖК РФ посвящена ст. 143.1, большинство положений которой продублированы в Уставе ТСН.
8. В Разделе IV описываются права собственников, но не сказано как, кем и чем они обеспечиваются.
ТСН никак не может влиять на права собственников, они регулируются федеральным законодательством.
9. В пункте 3 Раздела IV сказано о договоре между Товариществом и собственником (не членом ТСН). Какой договор собственник должен заключать? А если он не заключит, то что?
Согласно разделу V Устава ТСН:
Собственники жилых и нежилых помещений, не являющиеся членами Товарищества, несут ответственность и обязанности в соответствии с Договором, заключенным между собственником и Товариществом. Уклонение собственника от заключения договора не освобождает собственника от необходимости оплаты затрат, понесенных Товариществом при управлении многоквартирным домом.
10. Не согласен, что член товарищества должен выполнять требования правления ТСН (Раздел V пункт 1), общего собрания Товарищества – да, но не Правления. Необходимо исключить это.
Согласно п.5 ст.143 ЖК:
5. Член товарищества собственников жилья обязан предоставить правлению товарищества достоверные сведения, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, и своевременно информировать правление товарищества об их изменении.
Более того, именно Правление согласно п.7 раздела X Устава отвечает за: 7.2. Контроль над своевременным внесением членами Товарищества установленных обязательных платежей и взносов.
11. Собственник отвечает за свое имущество (ГК), предлагаю пункт 8 Раздела V убрать, все равно он будет не рабочим.
8. В случае сдачи помещения в наем, безвозмездное пользование или аренду в 10-дневный срок информировать Товарищество о том, передал ли он другой стороне договора свою обязанность по участию в общих расходах, ответственность за которые в любом случае несет собственник;
Данный пункт предусмотрен для удобства жителей, которые сдают свою собственность в аренду, и позволяет ТСН взаимодействовать с арендаторами на законных основаниях в случае форс-мажорных обстоятельств (например авария или залив). Наличие данного пункта повышает безопасность проживания, т.к. позволяет охране понимать, кто имеет право находиться в доме.
12. В Уставе ни слова не сказано про антикоррупционные мероприятия, которые будут приниматься в рамках деятельности Товарищества:
a. необходимо ограничить полномочия членов правления, председателя, ревизионную комиссию, а также их родственников в части заключения договоров и принятия обязательств от имени ТСН в свою пользу и/или пользу взаимосвязанных лиц;
b. правление должно проводить конкурентные закупки и по максимально выгодной для ТСН цене и условиям;
c. и т.п.
Мы считаем, что ТСН способно обеспечивать прозрачность своей деятельности без подобного регламента. Любой член ТСН сможет инициировать разбирательство в случае, если правление будет злоупотреблять своим положением.
При необходимости такой регламент может быть составлен любым собственником и утвержден Общим собранием членов ТСН в любой момент даже после создания ТСН.
13. Пункт 3 Раздела VI либо неправильно сформулирован, либо необходимо раскрыть, каким образом и кто утверждает смету. Полагаю, что смету должно утверждать общее собрание собственников.
Смету утверждает общее собрание членов ТСН (Раздел IX. Общее собрание членов Товарищества)
1.9. Утверждение сметы доходов и расходов Товарищества на год, отчета о ее исполнении, заключений аудиторской проверки (в случае проведения аудиторских проверок), Ревизионной комиссии Товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности Товарищества.
14. В пункте 3 раздела VII не понятно, по какому договору должно Тов-во выполнять обязательства. Поясните, а лучше конкретизируйте в тексте Устава.
Договор управления с не членом собственником (см. вопрос 9).
15. Если собственник не является членом Товарищества, его нельзя принудить выполнения регламентов ТСН. Опять эта нестыковка. Должно быть собственник = член ТСН.
См. ответ на вопрос 7.
16. Предлагаю пункты 9 и 10 раздела VII убрать, так как я понимаю, что это регламентируется законодательством (чтобы не требовалось вносить в Устав при изменении законодательства).
Большинство пунктов Устава уже содержится в законодательстве (ЖК РФ).
17. В пункт 2 раздела VIII необходимо добавить, что Правление подотчетно Ревизионной комиссии ТСН.
Правление подотчетно Общему собранию членов ТСН, но при этом Ревизионная комиссия вправе:
1) в любое время потребовать от правления и председателя правления любой документ для осуществления контроля;
2) присутствовать при проведении проверок деятельности Товарищества налоговыми и другими государственными органами.
18. В пункте 1.11 раздела IX предлагаю написать так, как в 150 статье ЖК. Не надо делать из ревизионной комиссии аудиторов.
Пункты ст.150 ЖК РФ повторяются в разделе XII Устава, в котором дополнительно описаны права ревизионной комиссии:
| ЖК РФ | Устав ТСН Поколение |
| Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья 1. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества. 2. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. 3. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья: 1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества; 1.1) представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества; (п. 1.1 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ) 2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов; 3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности. | Раздел XII. Ревизионная комиссия 1. Ревизионная комиссия Товарищества избирается общим собранием членов Товарищества со сроком полномочий 2 года. 2. В ревизионную комиссию не могут входить члены правления Товарищества. 3. Ревизионная комиссия из своего состава избирает председателя комиссии. 4. Ревизионная комиссия: 1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности Товарищества; 2) представляет общему собранию членов Товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности Товарищества; 3) представляет общему собранию членов Товарищества заключение о смете доходов и расходов Товарищества на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов; 4) отчитывается перед общим собранием членов Товарищества о своей деятельности. 5.Ревизионная комиссия вправе: 1) в любое время потребовать от правления и председателя правления любой документ для осуществления контроля; 2) присутствовать при проведении проверок деятельности Товарищества налоговыми и другими государственными органами. |
19. Необходимо указать, что «финансовый год» у ТСН является календарный год.
См. смету – в ней обозначен календарный год.
20. Сроки проведения ежегодно собрания членов ТСН необходимо привязать к срокам предоставления бух отчетности и времени для осуществления проверки ревизионной комиссии. Если крайний срок предоставления бух отчета 01 апреля, ревизионная комиссия не сможет осуществить проверку и подготовить отчет.
В течение года может быть несколько собраний членов ТСН, в том числе и по результатам проверки отчетности.
21. Везде, где написаны сроки, необходимо уточнить, календарные дни или рабочие дни.
По общему правилу, если срок установлен в днях, то рассчитывается он в календарных днях (Письмо Минэкономразвития России от 07.09.2016 № ОГ-Д28-10953).
В рабочих днях рассчитывается срок, если это предусмотрено соглашением сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ) или законом (например, в течение трех рабочих дней после принятия решения о ликвидации юридического лица нужно сообщить об этом в регистрирующий орган (п. 1 ст. 62 ГК РФ))
22. Коли члены ТСН должны предоставлять свою @почту, то и оповещение должно производиться также и по этому каналу. Прошу везде учесть (особенно касается информирования об общем собрании).
В Уставе ТСН отмечены обязательные публичные каналы взаимодействия – сайт и инфодоски. ТСН заинтересовано в доведении информации до своих членов, и рассылки будут осуществляться в случае технической возможности по всем доступным каналам.
23. Необходимо также указать, что каждый член ТСН имеет право вынести свое предложение о составе правления и назначения председателя правления, а инициатор собрания обязан внести данный вопрос в повестку.
В правление ТСН могут войти члены ТСН только по своей воле. Для включения кандидатуры в состав правления требуется самовыдвижение и одобрение большинством на ОСЧ.
Инициатор собрания не имеет право вносить изменения в сформированную повестку, поэтому все кандидаты должны быть определены до сообщения о проведении собрания.
24. Необходимо убрать ограничение в составе собственности (10%) на право организовывать внеочередное собрание (п. 2.5 раздела IX). Что за монополия? Вы хотите как ВВП, бессменно?
Согласно ст.45 ЖК РФ:
6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.
Нельзя запретить члену ТСН инициировать собрание самостоятельно без привлечения Правления.
25. В Уставе упоминаются правила пользования и распоряжения общим имуществом (п.2.6), где они? Что в них входит? Данный документ должен быть в составе повестки, так как это касается вопросов «двор без машин» и прочего.
Данный документ должен быть разработан, согласован и утвержден собранием членов ТСН после создания ТСН.
26. Необходимо указать, что на заседаниях правления обязательно должен присутствовать член ревизионной комиссии (без права голоса).
Органы управления и контроля руководствуются базовыми принципами разделения полномочий в управлении.
Задачи Правления – разработка стратегии развития и организации управления ТСН по всем вопросам, кроме вопросов, отнесенных к Общему собранию членов ТСН.
Ревизионная комиссия контролирует финансовую деятельность товарищества, оформляет заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской отчетности и сметы доходов и расходов.
27. Зачем дублировать одно и тоже – п.1 .Раздел XI и п. 2 раздела X?
В разделе XI информация представлена для читателя, который интересуется Правлением ТСН в целом, а в разделе X для читателя, которому нужны ответы по Председателю правления – пункты корректны и зеркальны, какой из них важнее, вопрос дискуссионный.
28. Кто такие «должностные лица Товарищества» (п. 2.3. раздел XI)? Нет определения.
Позиция Верховного Суда РФ по вопросу «кто такое должностное лицо» свидетельствует о том, что должностными лицами организации являются работники, выполняющие организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции, то есть работники, уполномоченные совершать в пределах своей компетенции властные действия, имеющие юридически значимые последствия, например, издавать локальные нормативные акты, давать обязательные указания, нанимать и увольнять работников (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18.07.2017 N N 305-АД17-1484, А40-91243/2016).
В случае ТСН это может быть управляющий, зам.управляющего, тех.директор, исполнительный директор, а также иное должностное лицо, принятое в штат ТСН и выполняющее организационно-хозяйственные функции.
29. В разделе XII необходимо функции ревизионной комиссии написать, как в ЖК (ст.150).
В Разделе XII указаны пункты из ст. 150 ЖК РФ (см. ответ на вопрос 18).
30. В Уставе необходимо написать о вознаграждениях правлению и членам правления, что они устанавливаются решением общего собрания.
Согласно п.1.15 Раздела IX:
1.15. Определение размера вознаграждения членов правления Товарищества, в том числе председателя правления Товарищества, относится к компетенции Общего собрания членов.
31. В п.4. Раздела XIII сказано про финансовый план, но что это такое и кто этот документ утверждает, нигде не написано. Надо дополнить.
Финансовый план может быть сформирован по итогам создания ТСН и накопления статистики. Делать forecast cashflow в данный момент считаем преждевременным.
32. Необходимо указать, что формирование резервного фонда относится к компетенции общего собрания.
Согласно п.1.5 Раздела IX. порядок формирования резервного фонда относится к компетенции Общего собрания членов:
1.5. Утверждение порядка образования резервного фонда Товарищества, иных специальных фондов Товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов.
33. В обязанности правления необходимо включить формирование отчетов и других документов, которые выносятся на рассмотрение общего собрания. А то общее собрание утверждает, а кто готовит документы непонятно.
Документы формируются в ходе регулярной деятельности ТСН.
Если речь идет о вынесении Правлением отчетных форм и регламентирующих документов на рассмотрение собранием, то их представление в устной форме не предусмотрено законодательством и требует письменного оформления.
34. Где будут размещаться дворники и «круглосуточные» дежурные мастера? Опять на цокольном этаже?
Мастера будут находиться в техническом помещении на цокольном этаже МКД во время своего дежурства. В круглосуточном режиме работы мастера могут пользоваться техническим помещением как комнатой для отдыха, как того требует ТК РФ.
35. Предлагаю при формировании сметы и финансового плана предусмотреть максимально отказаться от абонентских услуг типа лифтов, домофонов и прочее. Проводить данные работы предлагаю по разовому контракту в рамках регламентных работ. Это должно сократить издержки.
По лифтам есть законодательные требования. В форс-мажорных ситуациях помощь должна быть оперативной, гарантировать которую может только действующий договор обслуживания.
Где это возможно, например для настройки или ремонта ИТП, такого рода рамочные контракты будут заключены.
36. Не понятно, почему на слайде «Сравнение тарифов» вывод «Платежи в ТСН меньше на 25%»? Ведь платежи останутся на уровне Августа? Зачем вводить в заблуждение?
Над подписью «Платежи в ТСН меньше на 25%» размещен график, где приведено сравнение ТСН с коммерческим предложением УК «В».
37. В тариф входят расходы по энергоресурсам (вода, отопление и электричество) общедомового имущества?
Да, входят (см. смету).
Вопросы от Жителя 2
Кто пригласил на видеоконференцию ранее уволенного из УК Шибанова, который не мог решить ни одного вопроса в период своей деятельности? И зачем нам нужен такой бесполезный человек?
Шибанова не приглашают к участию в управлении нашим домом. Он в был на конференции гостем, так как ТСН, к созданию которого он имеет отношение, успешно существует уже несколько лет.
Кто из людей, создающих ТСН обладает достаточными знаниями в области экономики и налогообложения, чтобы не только проводить ревизию ТСН, но и проверить отчетность и заключенные контракты с новой УК?
ТСН не будет заключать контракт с новой УК. ТСН сами управляют домом, нанимают сотрудников в штат и заключают договоры с подрядными организациями на различные услуги. Экономическое образование есть у нескольких кандидатов в Правление, об этом есть информация в презентации. Мы собираемся заключить договор с юридической фирмой и компанией, занимающейся финансами ТСН: бух.учет, налоги, начисления. В ревизионную комиссию входит представитель собственника Коммерческого помещения, чья фирма занимается бухгалтерскими услугами.
Кто из людей, создающих ТСН, имеет удостоверения по пожарной безопасности, охране труда, а также документы, подтверждающие, что что они разбираются в электрике, сантехнике и пожарной безопасности?
Для Правления и членов ТСН это не требуется. Для обслуживания систем дома ТСН обязано заключить договор с подрядной организацией, имеющей соответствующие допуски и свидетельства СРО.
Каким образом люди, не имеющие специального образования, хотят контролировать организации, с которыми будут заключать контракты на обслуживание дома? И кто конкретно этим будет заниматься?
Просим конкретизировать вопрос. Качество обслуживания, осуществляемое подрядными организациями, способен оценить любой житель дома.
Какая оплата устанавливается для председателя и ревизионной группы ТСН? Из каких денег будет происходить оплата? Кто будет решать вопрос о сумме выплат? Как будет проверяться деятельность этих людей?
Смета размещена в открытом доступе в разделе «Документы». Ревизионная комиссия не получает вознаграждение. Правление и нанятый управляющий суммарно могут получить до 160тр на всех после уплаты налогов. Размер вознаграждения каждого в пределах этой суммы находится в компетенции правления. Например, если в штате будет наёмный управляющий с опытом управления с зарплатой 100тр, то до 60тр вознаграждения будет распределено между участниками правления.
Кто будет нести ответственность в том случае, если нанятый на работу дворник, электрик или сантехник недобросовестно выполнит свою работу? В том числе, если это повлечет за собой материальный ущерб?
В случае если ущерб причинён по вине сотрудника ТСН, ответственность несёт ТСН. ТСН, в свою очередь, имеет право взыскать данный ущерб с сотрудника, если он в штате, или с подрядной организации, если виновник оказывал услуги через нее.
Кто будет нести персональную ответственность, если действия нанятых на работу людей (например, электрика), повлекут за собой ущерб для здоровья или человеческие жертвы? Кто будет контролировать работу?
В зависимости от инцидента отвечают Председатель ТСН, Управляющий или подрядная организация. Например, если упадёт лифт, то отвечает подрядная организация в первую очередь, во вторую председатель или управляющий, который принимал у них работы.
Если представители ТСН хотят нанимать для выполнения работ по дому новую УК, каким образом она будет выбираться? По решению правления ТСН или общим голосованием всего дома? Если мнения разойдутся?
Вариант управления посредством заключения договора с УК в рамках ТСН в данный момент не рассматривается.
Дополнительные расходы на оплату управляющих ТСН повлекут дополнительные расходы для жителей дома? Или экономия будет происходить за счет сокращения обслуживающего персонала: электриков, сантехников?
Смета принимается на год вперёд. Зарплата Управляющего и вознаграждения правления уже заложена в предлагаемый тариф и не может быть увеличена. Зарплата Управляющего может быть увеличена только за счёт уменьшения вознаграждения правления опять же в рамках утвержденного лимита сметы. Статьи расходов не могут быть уменьшены в пользу увеличения вознаграждения административного персонала.
По моему первому вопросу дополнительный вопрос: если господин Шибанов не справился со своими обязанностями в УК, каким положительным опытом он может поделиться? Как вовремя уволиться?
Мы оцениваем успешность ТСН Шибанова, а не его работу в качестве управляющего у нас в доме. Нет уверенности, что проблема с гарантийным случаем в зоне ответственности собственника была в его полномочиях (возможно, он передал информацию в юр.отдел центрального офиса управляющей организации, который и посчитал что нет необходимости вмешиваться в вопрос гарантийных обязательств застройщика).
Шибанов работал в доме очень небольшой срок, во время подготовки дома к отопительному сезону. В этой части необходимо отметить, что надзорные органы уже 3 раза принимали наш дом к отопительному сезону (2018, 2019, 2020), и с Шибановым дом приняли быстрее всего.
У нас нет достаточных данных для оценки компетенции Шибанова как управляющего. Если Шибанов некомпетентен, но при этом его ТСН существует, то с хорошим управляющим ТСН тем более будет хорошим решением.
Вопросы от Жителя 3
Мне важно, чтобы был сайт или приложение, где все было прозрачно с оплатами, счетчиками и т.д.,и с безопасной оплатой онлайн.
Информационный сайт уже запущен. Одназначно будет мобильное приложение с начислениями и передачей показаний — сейчас это must have для любого технологического решения по расчету начислений, которые в основном реализованы на базе 1С.
По онлайн оплате — тоже достаточно всё просто, однако как это потребует оплаты комиссии банка, впрочем как везде.
Думаем над тем, как объединить приложение диспетчерской с возможностью оставлять и отслеживать заявки с функционалом начислений.
В случае необходимости нанимать юриста для взыскания задолженности, должники будут оплачивать полностью все расходы, связанные с взысканием долга?
В случае, если дело дойдет до суда, затраты на представителя можно будет взыскать.
Что будем делать, если из-за задолженностей платежей не будет денег платить за различные сервисы, предоставляемые дому, и их начнут отключать? Платить нужно будет ежемесячно, а долги через суды выбивать 3-4 года.
Долги при желании есть возможность взыскивать оперативнее, нужно понимать что задолженность всегда была, есть и будет — и никто ничего не отключал.
Почему тарифы останутся на таком же уровне как и при УК, если УК — это коммерческая организация, а ТСН — некоммерческая? Тарифы должны быть ниже тогда , раз нет статьи коммерческой прибыли.
Тарифы не должны быть ниже, потому что — см. предыдущий вопрос, а также каждая из статей расходов экономически обоснована. Ранее уже отвечали в чате: есть постоянные и переменные расходы.
Постоянные расходы связанные с содержанием диспетчерской, бухгалтерии, юристов, на управление и даже на печать квитанций — УК имеет возможность разделять на множество домов, которые находятся у нее в управлении. У ТСН пока 1 дом и нам необходим 1 управляющий, 1 бухгалтер (который может работать по совместительству, но стоимость его для ТСН всё равно будет несколько выше, чем для УК, у которой в штате 1 бухгалтер обслуживает десятки однотипных домов, а 1 бухгалтер-аутсорсер больше 3-5 старается не брать), привлеченный юрист и таже печать бланков на принтере будет дороже, чем в типографии для УК (а для типографии ТСН невыгодно, т.к. тираж очень маленький — в нашем случае не превышает пачки бумаги, в то время как УК печатает десятки тысяч квитанций за 1 раз). Также необходимо отметить, что огромную часть платежей из перечисленных съедают налоги. На текущий момент тариф удалось снизить только на м\м и там есть возможность двигаться дальше после амортизации поломоечной машинки
Кто входит в административный персонал и в чем заключаются их обязанности?
Пока планируется — 1 управляющий, помимо него на текущий момент в штате ТСН однозначно будет: мастер по инженерии и дворник, а также дежурные, остальные специалисты будут на подряде. Но ситуация может измениться в любой момент в случае, если будет более выгодное предложение от подрядчиков или наоборот станет более выгодно принять сотрудника в штат.
Где-то в чате видела, что сантехник и электрик будут дежурить круглосуточно. Как это будет организовано? За счет нелегального проживания в тех помещениях, не предназначенных для проживания? Комната отдыха — ок, но без варки еды чтобы как минимум.
Для максимально оперативного решения нештатных ситуаций (а они опять же были, есть и скорее всего будут с тем качеством строительства и ремонтов, которые произведены в доме, да и просто технические поломки могут происходить достаточно регулярно) в доме однозначно необходим персонал несущий круглосуточную вахту.
Нужно понимать, что указанный персонал не проживает в доме, а несет трудовую вахту — при этом он имеет право на отдых и перерывы для приема пищи. Проектом дома для технического персонала предусмотрены специально оборудованные помещения, где находятся санузел, душевые, комната для приема пищи.
Включен ли ежегодный официальный аудит помимо ревизионной комиссии?
На текущий момент в смету доходов и расходов данная статья не заложена. По просьбам соседей — произведен анализ рынка аудиторских услуг стоимость проведения аудиторской проверки ТСН за 1 год от 120 до 350 т.р. Вопрос о включении сбора на проведение аудита в тариф будет вынесен на повестку собрания членов ТСН после его создания.
Вопросы от соседей
Про охрану не сказано, она же у нас будет заново наниматься? Сейчас у нас охрана от УК?
Cейчас это нанятый УК ЧОП. Мы тоже можем их нанять, или других, если с нынешними сотрудниками не найдем компромиссное решение по качеству предоставляемых услуг.
Необходимо доработать документ «Обязанности дежурных по территории (охраны)» – кандидат в правление Денис предложил свою помощь по этому вопросу.
Будет ли бумажный ЕПД для оплаты?
Да, будет, но сразу начнем призывать «беречь лес» и переходить на электронные ЕПД, которые будут доступы в мобильном приложении и по электронной почте.
В случае расконсервации мусоропровода, ко всем тарифам будет применено увеличение 1,6₽?
Да, ко всем, в соответствии с требованиями ЖК РФ, согласно которому бремя содержания общедомового имущества распределяется между всеми собственниками помещений МКД, пропорционально площади, которой они владеют. Но мы рассчитываем, что подобный вопрос жители на голосование не вынесут.
Попробую узнать стоимость охраны по рынку через знакомого.
Приветствуется любая информация от всех соседей по этому вопросу. СД на основе уже изученных данных считает, что оптимальный вариант не привлекать ЧОП, а нанимать отдельно персонал (рентабельность ЧОПа будет слишком дорого обходиться жителям).
UPD: предложение от жителя оказалось дороже, чем вариант инициативной группы.
В ТСН ответственность за дом несут собственники. Поэтому я хочу знать, как вы планируете закрывать кассовые разрывы, как планируете финансовые потоки. Тсн – это организация, как ООО и прочие, без документированного понимания и расчетов, как будет осуществляться деятельность, большой риск прогореть.
Согласно ЖК РФ: жители не отвечают по обязательствам ТСН, ТСН не отвечает по обязательствам жителей.
Как правило, прогноз денежных потоков редко совпадает с реальностью. Смета доходов и расходов сверстана таким образом, чтобы иметь возможность своевременно осуществлять регулярные платежи и по возможности формировать резерв.
Также интересует, какие антикоррупционные меры принимаются (кроме ревизионной комиссии). Что касается ревизионной комиссии – как и где регламентируются ее полномочия, права и обязанности? (устав пока не читал).
Инициативная группа приветствует антикоррупционные меры и готова оказать поддержку в рассмотрении проработанного жителями регламента.
Готов помогать по юридическим вопросам.
Благодарим за отклик, обязательно обратимся!
Кто управляет ТСН? (Образование, возраст, опыт управляющего)
Информация о кандидатах в члены Правления представлена в презентации. Если есть желание познакомиться лично – место жительство известно, двери открыт.
Как распределяется вознаграждение правлению?
По результатам работы: кто внёс больший вклад в конкретный период при наличии финансовой возможности получает бОльшее вознаграждение.
Кто будет решать, какое вознаграждение выплатить члену правления? Кто будет оценивать работу, насколько качественно она выполнена?
Оценивать будут жители, так же как и устанавливать вознаграждение для правления и управляющего в рамках сметы на общем собрании членов ТСН.
Оценивать должны мы все – собственники! Думаю нужно определить испытательный срок председателю и членам правления, и возможность их переизбрания, в случае, если члены тсн будут недовольны результатом их работы!
Любой собственник вправе инициировать процесс изменения состава правления в любой момент, для этого не нужен испытательный срок.
В Уставе ТСН указано:
2.Участвовать в общих расходах и обеспечивать уплату взносов, необходимых
для покрытия затрат, связанных с управлением многоквартирного дома и
выполнением решений общего собрания членов Товарищества, в порядке и размере, установленных общим собранием членов Товарищества;
3.Оплачивать предоставленные коммунальные услуги Товариществу либо
непосредственно ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по
обращению с ТКО в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ;
По 2 и 3 не понятно, почему это написано в обязанностях членов. А если я собственник и не член Тсн, получается можно не платить? Предлагаю переписать пункты 2-3 как общие обязанности всех собственников. Пункт 7 исключить
чтобы не было разночтений в документе.
Давайте сразу хороший устав напишем чем принимать плохой и его изменять”.
ТСН может устанавливать обязанности только для своих членов, обязанности собственника НЕчлена по оплате установлены законодательством.
Вопрос не совсем по тсн: с августом когда будет возврат/перерасчёт сумм за отопление?
За 2020г. перерасчет должен быть в 1 квартале 2021г., в случае если ТСН приступит к управлению с 01.02.2021г., перерасчет за январь 2020г. будет осуществлен не позднее 1 квартала 2022г.
Фискальные вопросы как будут? Откуда будете брать деньги при злостных неоплатах? Как будете оптимизировать смету расходов в этом случае? Кккие приоритеты?
Фискальные (связанные с налогами) вопросы будут закрываться бухгалтерией. Основной приоритет – это качественное оказание услуг, в случае возникновения задолженности будут предприниматься меры по её взысканию в рамках действующего законодательства.
Планируете ли снижать Тарифы? Когда и как?
Планируется дальнейшее снижение тарифа по м\м, по квартирам – возможно, при условии малого процента неплательщиков.
Как создание ТСН может повлиять на допуск альтернативных провайдеров интернет в дом? 🙂
ТСН на допуск не влияет, но новый провайдер в доме точно будет.
Как планируете работать с юрлицами у которых собственность в доме? Что от этого выиграют жители?
Юрлица – такие же собственники как и жители. Хорошо должно быть всем.
Я не хочу голосовать списком за всех кандидатов в правление и ревизионную комиссию, есть ли возможность проголосовать персонально?
В рамках общего собрания членов ТСН скорректируем вопрос о выборе правления и ревизионной комиссии – кандидатуры будут вынесены каждая в отдельный вопрос.